Qué es una novación hipotecaria, en qué casos compensa pedirla al mismo banco, cuánto cuesta y cómo calcular si te merece la pena frente a subrogar.
Por Jaime Torres Febles. Última actualización: 7 de noviembre de 2026.
Aviso: este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni jurídico personalizado. Las condiciones que ofrece cada entidad para modificar una hipoteca cambian con frecuencia. Antes de firmar una novación, pide por escrito la oferta, la FEIN y el presupuesto de notaría y registro, y consulta con un asesor independiente.
Resumen rápido
La novación de hipoteca consiste en modificar las condiciones de tu préstamo con el mismo banco: cambiar el tipo de interés, pasar de variable a fija o al revés, ampliar o reducir el plazo, o establecer un periodo de carencia. La deuda sigue siendo la misma y la vivienda sigue como garantía, pero el contrato cambia.
Compensa sobre todo cuando el banco te ofrece condiciones mejores sin tener que cambiar de entidad, o cuando necesitas ajustar la cuota a tu situación actual. Cuesta menos que una subrogación en algunos casos, pero no siempre: los gastos de notaría, registro y, según la operación, impuestos pueden hacer que no merezca la pena para diferencias pequeñas de tipo.
Índice
- Qué es una novación hipotecaria
- Novación frente a subrogación
- Cuándo suele convenir
- Cuándo no compensa
- Qué cambios se pueden pedir
- Cuánto cuesta una novación
- Cómo calcular si te compensa
- Ejemplo práctico: pasar de variable a fija
- Pasos para pedir una novación
- Errores habituales
- Preguntas frecuentes
- Conclusión
- Fuentes consultadas
1. Qué es una novación hipotecaria
La novación es un acuerdo entre tú y tu banco para modificar algún elemento de la hipoteca que ya tienes. No se trata de un préstamo nuevo: la deuda se mantiene, el capital pendiente es el mismo y la vivienda sigue hipotecada. Lo que cambia son las condiciones pactadas.
Este cambio se formaliza en una escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Por eso tiene gastos asociados, aunque suelen ser menores que los de una operación nueva.
2. Novación frente a subrogación
La diferencia principal está en quién es tu banco después del cambio:
- Novación: sigues con el mismo banco, pero con condiciones distintas.
- Subrogación: cambias de banco, que paga la deuda al anterior y se queda con el préstamo con sus condiciones.
La novación suele ser más sencilla cuando la mejora que buscas se puede conseguir con tu entidad actual. La subrogación tiene más sentido cuando el ahorro está en otro banco. Si quieres comparar ambas opciones, consulta el artículo sobre subrogación de hipoteca: qué es y cuándo compensa.
3. Cuándo suele convenir
Hay situaciones en las que pedir una novación tiene sentido:
- Tu hipoteca variable se ha encarecido y quieres pasar a fija para tener una cuota estable.
- Tu banco te ofrece un diferencial más bajo y quieres aprovecharlo sin cambiar de entidad.
- Tienes problemas para pagar la cuota y necesitas ampliar el plazo para reducirla.
- Quieres un periodo de carencia para pagar solo intereses durante un tiempo, por ejemplo tras una reforma o un cambio de situación.
- Tu situación económica ha mejorado y quieres acortar el plazo para pagar menos intereses.
En todos estos casos, lo importante es comparar la situación con y sin novación, con los números delante.
4. Cuándo no compensa
La novación no siempre merece la pena. Estas son las señales de alerta:
- La mejora de tipo es pequeña y los gastos de la operación tardan años en recuperarse.
- Te quedan pocos años de hipoteca, porque el ahorro en intereses es limitado.
- Ampliar el plazo reduce la cuota, pero el total de intereses sube mucho.
- El banco pide vinculaciones caras para aplicar el nuevo tipo.
- Hay comisiones o condiciones que anulan la ventaja del cambio.
Antes de aceptar, pregunta si el tipo que te ofrecen se mantiene si no contratas productos vinculados.
5. Qué cambios se pueden pedir
En una novación puedes solicitar, entre otros, los siguientes cambios:
- Pasar de variable a fija, o de fija a variable.
- Cambiar el diferencial de la hipoteca variable.
- Modificar el plazo, ampliándolo o reduciéndolo.
- Establecer una carencia de capital durante un periodo determinado.
- Cambiar el índice de referencia o la periodicidad de revisión, si el banco lo permite.
- Modificar la forma de pago o la fecha de vencimiento de las cuotas.
La entidad no está obligada a aceptar cualquier cambio, así que lo habitual es negociar a partir de lo que ofrece en cada momento.
6. Cuánto cuesta una novación
Los gastos de una novación son más bajos que los de una hipoteca nueva, pero existen. Lo habitual es prever:
- Notaría: la escritura de modificación tiene honorarios según el arancel, más IVA.
- Registro de la propiedad: la inscripción de los cambios tiene un coste según arancel.
- Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD): en algunos casos, según la comunidad autónoma y la parte del préstamo que se modifica o amplía. Es el gasto que más puede variar, así que conviene consultarlo con el notario.
- Tasación: el banco puede pedir una actualizada, aunque no siempre.
- Comisiones: la ley limita las comisiones por modificación de condiciones en préstamos de vivienda, pero pregunta si la entidad cobra alguna.
Como referencia, para un préstamo de 120.000 euros, la suma de notaría y registro puede estar en torno a 700 o 1.000 euros, sin contar el posible AJD ni la tasación.
7. Cómo calcular si te compensa
Para saber si la novación merece la pena, compara dos escenarios durante el mismo plazo:
- Sin novación: calcula la cuota y el total de intereses que pagarías con tus condiciones actuales.
- Con novación: calcula la cuota y el total de intereses con las nuevas condiciones, incluyendo las vinculaciones que exija el banco.
- Suma los gastos de la operación: notaría, registro, AJD si procede, tasación y comisiones.
- Calcula el ahorro neto: la diferencia entre ambos escenarios menos los gastos.
- Calcula el periodo de recuperación: divide los gastos entre el ahorro mensual de la cuota. Si lo recuperas en uno o dos años, suele compensar. Si tardas más de la mitad del plazo que te queda, conviene replantearlo.
8. Ejemplo práctico: pasar de variable a fija
Supongamos una hipoteca de 120.000 euros con 22 años de plazo restante y una variable que te cuesta un tipo del 3,6 %. Cuota aproximada: 610 euros al mes.
Tu banco te ofrece pasar a una fija al 2,9 %, sin vinculaciones obligatorias. Cuota aproximada con el mismo plazo: 560 euros al mes.
Ahorro mensual: unos 50 euros al mes.
Gastos de la novación: notaría unos 450 euros con IVA, registro unos 250 euros y tasación de 300 euros si el banco la pide. Total aproximado: 1.000 euros.
Periodo de recuperación: 1.000 entre 50 euros al mes son unos 20 meses, es decir, algo menos de dos años. En este caso, la novación compensa, sobre todo si esperas que el Euríbor siga subiendo.
Si la fija fuera al 3,4 %, la cuota bajaría solo a unos 590 euros, con un ahorro de 20 euros al mes. El periodo de recuperación sería de unos 50 meses, más de cuatro años, y la operación ya no tendría tanto sentido. Por eso conviene simular varios escenarios antes de decidir.
9. Pasos para pedir una novación
- Calcula tu situación actual: cuota, capital pendiente, plazo restante y tipo aplicado.
- Pide a tu banco una propuesta de novación por escrito, con las condiciones que ofrece.
- Compara con la subrogación si otra entidad te ofrece mejores condiciones, para tener una referencia.
- Calcula el ahorro neto y el periodo de recuperación con la oferta de tu banco.
- Pide la oferta vinculante y la FEIN de las nuevas condiciones.
- Revisa el borrador de la escritura con el notario antes de firmar.
- Firma la escritura y comprueba la inscripción en el registro unas semanas después.
10. Errores habituales
Error 1: aceptar sin comparar. Tu banco puede ofrecer una novación que no es la mejor opción disponible. Compara antes de firmar.
Error 2: fijarse solo en la cuota baja. Ampliar el plazo reduce la cuota, pero puede aumentar mucho el coste total.
Error 3: no preguntar por las vinculaciones. Un tipo bajo que exige productos caros puede no compensar.
Error 4: olvidar el AJD y la tasación. Son gastos que aparecen en el presupuesto final y pueden cambiar la cuenta.
Error 5: no revisar el borrador. Un dato mal puesto en la escritura puede obligarte a corregirla después.
11. Preguntas frecuentes
¿La novación cancela mi hipoteca actual?
No. Modifica las condiciones del préstamo, pero la hipoteca sigue siendo la misma en cuanto a deuda y garantía.
¿Puedo pedir una novación sin tener problemas de pago?
Sí. Muchos clientes la piden para ajustar su cuota a una situación nueva, aunque el banco valorará tu solvencia.
¿El banco tiene que aceptar la novación?
No está obligado a aceptar cualquier cambio. Puede ofrecerte condiciones distintas a las que pides, y tú decides si te convienen.
¿La novación afecta a mi historial crediticio?
No debería afectarlo de forma negativa si la operación se hace correctamente. Si tienes dudas, consulta tus datos en los registros de crédito.
12. Conclusión
La novación de hipoteca es una herramienta útil para cambiar las condiciones de tu préstamo sin cambiar de banco. Compensa cuando la mejora es clara y los gastos se recuperan en un plazo razonable. Antes de pedirla, calcula el escenario con y sin novación, incluye todos los gastos y revisa las vinculaciones.
Si la diferencia es pequeña o te quedan pocos años, compara también con la subrogación y, si no hay ventaja real, quédate como estás.
Fuentes consultadas
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, sobre la modificación de condiciones y la información precontractual.
- Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
- Banco de España: información sobre la ficha europea de información normalizada.
Fuentes y enlaces de interés
- Banco de España: ficha europea de información normalizada (FEIN)
- BOE: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
- Subrogación de hipoteca: qué es y cuándo compensa
Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento profesional personalizado. Antes de modificar una hipoteca, pide por escrito la propuesta de tu banco y consulta con un asesor independiente.