Guía para elegir el tipo de interés de tu hipoteca, con datos oficiales del Euríbor, simulaciones y una metodología para decidir.
Por Jaime Torres Febles. Última actualización: 4 de noviembre de 2026.
Aviso: este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero personalizado. Los tipos de interés, el Euríbor y las ofertas de las entidades cambian con frecuencia. Antes de decidir, consulta la oferta vinculante y la ficha europea de información normalizada (FEIN) de cada banco, y pide asesoramiento a un profesional independiente.
Resumen rápido
La hipoteca fija te da una cuota estable durante todo el préstamo y te protege de las subidas de tipos. La variable suele empezar con un precio más bajo, pero su cuota cambia cada año según el Euríbor. La mixta combina un tramo fijo inicial con un tramo variable posterior.
Con el Euríbor a 12 meses en torno al 3,2 % en otoño de 2026, frente al 2,2 % de octubre de 2025, la diferencia entre ambas opciones se ha reducido y en algunos casos la fija resulta más barata desde el primer día. Pero la decisión correcta depende de tu capacidad de pago, de tu plazo y de la oferta concreta que te hagan. Este artículo te explica cómo decidir con números, no con intuiciones.
Índice
- Qué es cada tipo de hipoteca
- Cómo se calcula el tipo de interés de una variable
- Qué ha pasado con el Euríbor en 2026
- Qué ofrece el mercado hoy
- Simulación práctica: 150.000 euros a 30 años
- El punto de equilibrio: cuándo gana la variable
- Qué tipo de hipoteca conviene según tu perfil
- Errores habituales y cómo evitarlos
- Cómo cambiar de tipo después de firmar
- Guía paso a paso para decidir
- Preguntas frecuentes
- Conclusión
- Fuentes consultadas
1. Qué es cada tipo de hipoteca
La hipoteca fija
Una hipoteca fija mantiene el mismo tipo de interés durante todo el plazo del préstamo, o durante un periodo muy largo y acordado con el banco. Eso significa que la cuota mensual no cambia, aunque el mercado financiero suba o baje.
Sus ventajas son claras: presupuesto predecible, protección frente a subidas de tipos y tranquilidad para planificar a largo plazo. Su inconveniente es que, si los tipos bajan de forma sostenida, no te beneficias de esa bajada, salvo que decidas renegociar o subrogar la hipoteca, algo que puede tener costes.
En el mercado español, las hipotecas fijas suelen ofrecerse a tipos algo más altos que la variable en su primer año, aunque esa relación cambia según el momento. Por eso comparar bien es fundamental.
La hipoteca variable
La hipoteca variable calcula su tipo de interés sumando dos componentes:
- Un índice de referencia. En España, casi siempre es el Euríbor a 12 meses, que publica el Banco de España con una media mensual.
- Un diferencial. Es un porcentaje fijo que el banco establece al firmar y que no cambia durante toda la vida del préstamo. Por ejemplo, 0,50 %, 0,99 % o 1,00 %.
De esa suma sale el tipo aplicable. Si el Euríbor está en el 3,239 % y tu diferencial es del 0,50 %, tu tipo sería del 3,739 %. Cuando el Euríbor cambia, tu tipo se revisa, normalmente una vez al año, y tu cuota cambia con él.
La variable es la opción que más se beneficia de un entorno de bajadas de tipos, pero también la que más expone al riesgo de subidas, sobre todo en préstamos largos de 25 o 30 años.
La hipoteca mixta
La hipoteca mixta combina las dos fórmulas anteriores. Durante un periodo inicial, que puede ser de 3, 5, 7 o 10 años según la oferta, el tipo es fijo. Después pasa a ser variable, referenciado normalmente al Euríbor más un diferencial.
La mixta busca un punto intermedio: ofrece cierta estabilidad al principio, cuando la cuota pesa más, y deja la puerta abierta a la variable cuando el préstamo ya está más avanzado. Hay que tener en cuenta que el tramo fijo suele ser un poco más caro que una fija pura, y que el diferencial posterior puede ser más alto que el de una variable directa.
Tabla comparativa básica
| Aspecto | Hipoteca fija | Hipoteca variable | Hipoteca mixta |
|---|---|---|---|
| Tipo de interés | Igual durante todo el plazo o un periodo largo | Euríbor más diferencial, con revisión periódica | Fijo al inicio y después variable |
| Previsibilidad de la cuota | Alta | Baja | Media en el tramo fijo, baja después |
| Riesgo ante subidas | Bajo | Alto | Medio, aumenta cuando termina el tramo fijo |
| Beneficio ante bajadas | Nulo, salvo renegociación | Alto | Parcial, solo después del tramo fijo |
| Cuota inicial | Suele ser algo más alta | Suele ser algo más baja | Intermedia |
| Perfil típico | Quien busca estabilidad | Quien tolera el riesgo y tiene colchón | Quien quiere protegerse a corto plazo |
2. Cómo se calcula el tipo de interés de una variable
Para entender bien la variable hay que conocer tres conceptos.
El Euríbor a 12 meses. Es el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero a un año en el mercado interbancario. Se calcula a partir de las cotizaciones de un panel de entidades, y el Banco de España publica la media mensual. Para las hipotecas, lo que importa es esa media mensual, no el valor de un día concreto.
El diferencial. Es el margen fijo que el banco añade al índice. En las ofertas actuales aparecen diferenciales que van desde algo menos del 0,50 % hasta el 1 % o más, según la entidad, el importe, el porcentaje financiado y las vinculaciones que se pidan.
La periodicidad de revisión. La mayoría de hipotecas variables en España se revisan una vez al año, tomando como referencia el Euríbor del mes indicado en el contrato. Algunas se revisan cada seis meses. Tu cuota cambiará en el momento de la revisión, no antes.
Es importante revisar también si la hipoteca tiene cláusulas de suelo o de techo. Un suelo impide que el tipo baje de un mínimo, y un techo impide que suba de un máximo. Aunque hoy son menos frecuentes que hace unos años, conviene comprobarlas en la oferta, porque cambian bastante la realidad del riesgo.
3. Qué ha pasado con el Euríbor en 2026
El dato de 2026 es clave para entender el debate actual. Según las cifras publicadas por el Banco de España y recogidas por distintos medios especializados, la media mensual del Euríbor a 12 meses ha seguido una trayectoria de subida tras los mínimos de finales de 2025.
| Mes de 2026 | Media mensual del Euríbor a 12 meses |
|---|---|
| Enero | 2,245 % |
| Febrero | 2,221 % |
| Marzo | 2,565 % |
| Abril | 2,747 % |
| Mayo | 2,804 % |
| Junio | 2,761 % |
| Julio | 2,855 % |
| Agosto | 2,954 % |
| Octubre (dato oficial de cierre) | 3,239 % |
El salto más notable se produjo entre febrero y abril. Varias fuentes atribuyeron el movimiento a un giro en las expectativas sobre la política monetaria europea y a episodios de tensión geopolítica que encarecieron la financiación en los mercados. Lo importante para ti como comprador no es la causa exacta, sino la consecuencia: en otoño de 2026 el Euríbor está en torno al 3,2 %, más de un punto por encima de hace un año.
Esto tiene un efecto directo en quien ya tiene una hipoteca variable. Una cuota que antes se revisaba con un índice cercano al 2,2 % ahora se revisa con uno cercano al 3,2 %, lo que puede suponer decenas de euros más al mes según el importe pendiente. Para quien firma ahora, el efecto es distinto: el tipo inicial de una variable parte de un índice más alto que el de hace unos meses.
Atención a las previsiones
Las previsiones de analistas y de paneles como el de Funcas varían de una publicación a otra. Algunas apuntan a una estabilización alrededor del 3 % durante la segunda parte de la década; otras, a una moderación. Ninguna previsión es fiable para decidir a 30 años. Lo sensato no es apostar la economía familiar a una previsión, sino comprobar si la cuota aguanta un escenario adverso.
4. Qué ofrece el mercado hoy
Las comparativas publicadas en verano de 2026 recogían ofertas de distintos tipos. Estas cifras cambian constantemente y deben verificarse en la web de cada entidad antes de tomar una decisión. Sirven aquí para entender el orden de magnitud.
- Hipotecas fijas. Algunas comparativas situaban las mejores ofertas desde un TIN de aproximadamente el 2,3 % al 2,6 %, con TAE algo superiores por gastos y vinculaciones. Muchas de estas ofertas dependen de contratar productos como la nómina, un seguro de hogar o un seguro de vida.
- Hipotecas variables. Las mejores ofertas recogidas se situaban en diferenciales cercanos al 0,49 % o al 0,50 % sobre el Euríbor, con condiciones que también suelen exigir vinculaciones. Con un Euríbor en torno al 3,2 %, eso supone un tipo inicial cercano al 3,7 %.
- Hipotecas mixtas. Algunas entidades ofrecían tramos fijos iniciales de 5 años desde un 1,75 % a un 1,80 %, seguidos de un diferencial sobre el Euríbor de aproximadamente el 0,60 % en adelante. El atractivo de la mixta depende mucho del tramo fijo y del diferencial posterior.
La lectura de estos datos es importante: hoy, con el Euríbor alto, la diferencia de precio entre fija y variable se ha estrechado mucho. En muchos casos, una fija bien negociada ya no es más cara que la variable en su primer año, y puede resultar más barata si el Euríbor sigue subiendo.
También conviene ser cuidadoso con las comparativas de mercado. Algunas webs tienen intereses comerciales y muestran tipos destacados que requieren condiciones muy estrictas. Revisa siempre la TAE, las vinculaciones y las comisiones.
5. Simulación práctica: 150.000 euros a 30 años
Para que la comparación sea concreta, veamos un caso simplificado. Los importes y tipos son ilustrativos y sirven para entender el mecanismo; no son ofertas concretas.
Supuestos:
- Préstamo de 150.000 euros.
- Plazo de 30 años (360 cuotas mensuales).
- Hipoteca fija al 2,5 %.
- Hipoteca variable con diferencial del 0,50 %, con el Euríbor en distintos escenarios.
- Cuotas calculadas con el sistema de amortización francés, el más habitual, y sin comisiones.
Cuota mensual aproximada en distintos escenarios
| Escenario | Tipo aplicable | Cuota mensual aproximada |
|---|---|---|
| Fija al 2,5 % (siempre) | 2,5 % | 593 € |
| Variable con Euríbor al 2,0 % | 2,5 % | 593 € |
| Variable con Euríbor al 2,2 % | 2,7 % | 608 € |
| Variable con Euríbor al 3,239 % (octubre de 2026) | 3,739 % | 694 € |
| Variable con Euríbor al 3,2 % | 3,7 % | 691 € |
| Variable con Euríbor al 4,2 % | 4,7 % | 778 € |
Cómo leer la tabla
Con el Euríbor en el nivel de octubre de 2026 y un diferencial del 0,50 %, la variable costaría unos 100 euros más al mes que la fija al 2,5 % de nuestro ejemplo. Si el Euríbor bajara hasta el 2 %, ambas opciones igualarían su cuota. Si el Euríbor subiera hasta el 4,2 %, la variable llegaría a 778 euros al mes, unos 185 euros por encima de la fija.
Esta simulación ignora otros factores que sí pesan en la práctica: el coste de las vinculaciones, las comisiones, la posibilidad de amortizar anticipadamente y la evolución real del índice a lo largo de los años. Pero sirve para ver un hecho clave: en la variable, la cuota de cada año depende de algo que no controlas.
Cuánto pagas en total
Si la fija se mantiene al 2,5 % durante 30 años, pagarás unos 213.500 euros en total, es decir, unos 63.500 euros de intereses. Con la variable a un tipo medio del 3,7 % durante todo el plazo, el total rondaría los 249.000 euros, unos 99.000 euros de intereses. La variable solo gana si el Euríbor medio de la vida del préstamo se queda por debajo del punto de equilibrio que veremos a continuación.
6. El punto de equilibrio: cuándo gana la variable
El punto de equilibrio es el nivel de Euríbor a partir del cual la variable empieza a costar más que la fija. Con los supuestos del ejemplo anterior (fija al 2,5 % y diferencial del 0,50 %), la cuota variable es igual a la fija cuando el tipo aplicable es del 2,5 %, es decir, cuando el Euríbor se sitúa en torno al 2 %.
En la práctica, esto significa que la variable solo resulta más barata si el Euríbor se mantiene de forma sostenida por debajo del 2 % durante buena parte del préstamo. Con el Euríbor en niveles de octubre de 2026, la variable tendría que bajar bastante para compensar la diferencia de partida.
Este cálculo es simplificado, pero el mensaje es claro: la variable no es más barata por defecto. Su ventaja depende de que el futuro del Euríbor juegue a tu favor, algo que no puedes garantizar.
Cómo calcular tu propio punto de equilibrio
Para tu caso concreto, sigue estos pasos:
- Anota el tipo fijo que te ofrecen (TIN) y la cuota mensual resultante.
- Anota el diferencial de la variable que te ofrecen.
- Resta el diferencial al tipo fijo. El resultado es el Euríbor de equilibrio.
- Compara ese Euríbor con el último dato oficial del Banco de España y con el escenario que consideres razonable para los próximos años.
Por ejemplo, si la fija es al 2,8 % y la variable tiene un diferencial del 0,60 %, el Euríbor de equilibrio sería del 2,2 %. Si el Euríbor está hoy en el 3,2 %, la variable sale más cara desde el primer momento y solo compensaría si el índice baja de forma importante.
7. Qué tipo de hipoteca conviene según tu perfil
No existe una respuesta universal, pero sí hay perfiles claros que se beneficiarían de cada opción.
Perfil 1: quien tiene ingresos ajustados
Si tu cuota ya representa una parte grande de tus ingresos, la hipoteca fija es casi siempre la opción más prudente. Una subida de cuota en la variable puede poner en riesgo tu capacidad de pago, y eso es mucho más grave que pagar algo más de interés a cambio de estabilidad.
Perfil 2: quien tiene colchón de ahorro y estabilidad laboral
Si tienes un fondo de emergencia suficiente para varios meses de gastos y un empleo estable, puedes asumir mejor una variable. Aun así, conviene simular cuánto subiría tu cuota con un Euríbor uno o dos puntos por encima del actual y comprobar que sigues cubriendo tus gastos.
Perfil 3: quien quiere protegerse solo al principio
La mixta puede ser útil si crees que la vivienda la vas a cambiar de forma relativamente pronto, o si prefieres pagar una cuota estable durante los primeros años, cuando el capital pendiente es mayor. Pero no conviene elegirla solo por el tipo inicial: hay que mirar el diferencial posterior y las vinculaciones.
Perfil 4: quien planea amortizar pronto
Si tienes previsto hacer amortizaciones parciales importantes o cancelar el préstamo en pocos años, la variable puede tener sentido, porque el riesgo de tipos afecta menos a un préstamo que se acaba antes. En este caso, es fundamental revisar las condiciones de amortización anticipada y las comisiones.
Perfil 5: quien compra su primera vivienda con poco margen
Es el perfil más habitual y, en general, el que más se beneficia de la fija. Los primeros años de hipoteca suelen ser los más ajustados, y la previsibilidad de la cuota ayuda a planificar gastos del hogar, de la familia o cambios laborales.
Perfil 6: quien busca un tipo bajo y tiene flexibilidad
Si tienes flexibilidad económica, puedes comparar ofertas y esperar a que el Euríbor se modere, mirando siempre el coste total y no solo la cuota inicial.
8. Errores habituales y cómo evitarlos
Error 1: fijarse solo en el tipo nominal
El TIN es el tipo de interés sin gastos. La TAE incluye comisiones, gastos obligatorios y el efecto de las vinculaciones. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE distintas. Compara siempre la TAE.
Error 2: aceptar vinculaciones sin calcular su coste
Muchas ofertas bajan el tipo si contratas la nómina, un seguro de hogar, un seguro de vida o productos adicionales. Esas vinculaciones tienen un coste anual que debes sumar. Un tipo bajo puede resultar más caro si la vinculación te cuesta cientos de euros al año.
Error 3: no simular escenarios adversos
Muchos compradores calculan solo la cuota con el Euríbor actual. Debes simular también qué pasaría si el índice subiera uno o dos puntos. Si la cuota no es asumible en ese escenario, la variable es arriesgada para ti.
Error 4: olvidar los gastos de la operación
Notaría, registro, tasación, gestoría e impuestos tienen un peso importante en el coste total. Son similares para fija y variable, pero hay que considerarlos para calcular el ahorro real de cada opción.
Error 5: no revisar la cláusula de suelo o de techo
Un suelo puede impedir que la variable se abarate cuando baje el Euríbor. Un techo puede limitar la subida, pero a menudo viene con un diferencial más alto. Revisa el contrato.
Error 6: confiar en las comparativas sin verificar
Algunas webs muestran tipos destacados que requieren condiciones muy estrictas o que ya no están vigentes. Verifica siempre la oferta en la web de la entidad y pide la FEIN, la ficha europea de información normalizada, que el banco debe entregarte antes de firmar.
9. Cómo cambiar de tipo después de firmar
No es una decisión definitiva, aunque cambiar tiene coste. Hay tres vías principales.
Novación. Consiste en modificar las condiciones de tu hipoteca con el mismo banco, por ejemplo pasar de variable a fija. Suele implicar gastos de notaría y registro, y en algunos casos comisiones. Es la vía más sencilla, pero no siempre la más barata.
Subrogación. Consiste en trasladar el préstamo a otro banco que te ofrezca mejores condiciones. La ley protege al hipotecado en este proceso y limita o elimina las comisiones de cancelación en préstamos de vivienda, pero siguen existiendo gastos de notaría, registro y tasación. Si el ahorro en intereses es alto y el plazo restante es largo, suele compensar.
Amortización anticipada. Consiste en devolver parte del capital. Reduce el capital pendiente y, en muchos casos, la cuota o el plazo. Revisa siempre las condiciones de tu contrato y las comisiones aplicables.
Antes de cambiar, calcula el coste total de la operación y el ahorro mensual o total que obtendrías. Una regla práctica es comprobar cuánto tardarás en recuperar los gastos con la cuota más baja. Si tardas dos o tres años, la operación suele tener sentido. Si tardas más de la mitad del plazo que te queda, quizá no compense.
10. Guía paso a paso para decidir
Si quieres una metodología concreta, sigue estos pasos en orden.
Paso 1. Define tu cuota máxima. Calcula cuánto puedes pagar cada mes sin comprometer tu estabilidad. Ten en cuenta gastos fijos, ahorro para imprevistos y posibles cambios de situación.
Paso 2. Calcula el capital necesario. Suma el precio de la vivienda, los gastos de compra y el importe que quieres financiar. Recuerda que la entidad fija un porcentaje máximo sobre el valor de tasación.
Paso 3. Pide ofertas de varias entidades. Solicita al menos tres o cuatro propuestas, incluyendo bancos, cajas y, si quieres, un broker o asesor independiente. Compara fija, variable y mixta con los mismos supuestos.
Paso 4. Compara la TAE y el coste total. Mira la TAE de cada oferta, con las vinculaciones incluidas y sin ellas. Calcula el coste total a lo largo del plazo, no solo la cuota inicial.
Paso 5. Simula escenarios. Calcula la cuota de la variable con el Euríbor actual, con un punto más y con dos puntos más. Comprueba si puedes asumir esos escenarios.
Paso 6. Calcula el punto de equilibrio. Averigua cuánto tendría que bajar el Euríbor para que la variable compense frente a la fija, y valora si esa bajada es realista.
Paso 7. Revisa el contrato. Antes de firmar, lee la FEIN y la oferta vinculante. Presta atención a las cláusulas de suelo y techo, las comisiones, la amortización anticipada y las vinculaciones.
Paso 8. Decide con margen de seguridad. Elige la opción que puedas pagar en un escenario desfavorable razonable, no la que te permita llegar al límite de tu presupuesto.
11. Preguntas frecuentes
¿La hipoteca fija siempre es más cara que la variable?
No. Depende del tipo concreto que te ofrezcan y de la evolución del Euríbor. En el entorno actual, con un Euríbor alto, muchas fijas bien negociadas no son más caras que la variable en su primer tramo.
¿Cuánto puede subir mi cuota con una variable?
Depende del importe, del plazo y de la subida del Euríbor. Como orientación, en el ejemplo de 150.000 euros a 30 años, cada punto de subida del Euríbor supone unos 85 a 90 euros más al mes. Calcula tu caso con tus cifras.
¿Puedo pasar de variable a fija después?
Sí, mediante novación con tu banco o subrogación en otra entidad. Ambas tienen costes y conviene calcular si compensan.
¿Qué es la FEIN y por qué es importante?
Es la ficha europea de información normalizada. Recoge las condiciones principales de la hipoteca de forma comparable entre entidades. El banco debe entregártela antes de que firmes, y sirve para comparar ofertas con criterios homogéneos.
¿La mixta es buena idea en 2026?
Puede serlo si el tramo fijo inicial es competitivo y el diferencial posterior es razonable. Evalúa el tramo fijo, el diferencial y las vinculaciones antes de decidir.
¿Qué pasa si el Euríbor baja mucho?
Si tienes variable, tu cuota bajará en la siguiente revisión. Si tienes fija, no te beneficiarás salvo que renegocies o subrogues. Por eso la variable puede ser muy atractiva en un entorno de bajadas sostenidas.
12. Conclusión
La pregunta «¿cuál conviene en 2026?» no tiene una respuesta única, pero sí tiene una lógica clara. Con el Euríbor a 12 meses cerca del 3,2 % en otoño de 2026, la diferencia de precio entre fija y variable se ha reducido, y en muchos casos la fija bien negociada ofrece estabilidad sin un coste adicional relevante.
La hipoteca fija es la opción más recomendable si tu presupuesto es ajustado, si buscas tranquilidad o si no quieres depender del Euríbor. La variable puede ser la mejor opción si tienes colchón financiero, estabilidad de ingresos y expectativas razonables de bajada de tipos, o si planeas amortizar pronto. La mixta puede ser un punto intermedio interesante si el tramo fijo inicial es competitivo y el diferencial posterior no es excesivo.
Lo importante no es acertar el futuro del Euríbor, sino elegir una cuota que puedas pagar incluso en un escenario adverso. Compara TAE, revisa vinculaciones, simula subidas y pide la FEIN antes de firmar.
13. Fuentes consultadas
Este artículo se ha elaborado a partir de las siguientes fuentes. Las cifras del Euríbor se han contrastado con las notas oficiales del Banco de España y con comunicados de agencias de prensa. Las ofertas de mercado son orientativas y deben verificarse en la web de cada entidad.
- Banco de España: nota de prensa del Euríbor de octubre de 2026 (cierre oficial de 3,239 %) y series históricas del Euríbor hipotecario.
- Banco de España: informe de proyecciones macroeconómicas de junio de 2026.
- Agencia EFE, vía Infobae: cobertura del cierre del Euríbor de agosto y de octubre de 2026.
- Comparativas de mercado de Rankia, Finect, Helpmycash, Kelisto y Alfacantabria sobre hipotecas fijas, variables y mixtas en 2026.
- Panel de previsiones de Funcas de julio de 2026, citado en distintas publicaciones especializadas.