Guía para entender qué es la tasación, cuánto cuesta, quién la encarga, qué papel tiene en la cantidad que te prestan y cómo evitar sorpresas.
Por Jaime Torres Febles. Última actualización: 6 de noviembre de 2026.
Aviso: este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni jurídico personalizado. Los precios de tasación son orientativos y dependen de la vivienda, de la tasadora y de la entidad. Pide siempre el presupuesto y la copia del informe por escrito.
Resumen rápido
La tasación es un informe, elaborado por una sociedad tasadora independiente, que determina el valor de la vivienda que vas a comprar. El banco lo exige para decidir cuánto te puede prestar, porque la vivienda es la garantía del préstamo. En una vivienda habitual, el precio habitual de la tasación suele situarse entre 300 y 500 euros, aunque puede subir en viviendas grandes, singulares o con circunstancias especiales.
La tasación no es lo mismo que el precio que pagas por la casa. Si el informe sale más bajo que el precio de compra, la cantidad que te prestan se calcula sobre el valor tasado, no sobre el precio acordado con el vendedor. Por eso conviene entender bien este documento antes de firmar la oferta.
Índice
- Qué es la tasación
- Quién encarga la tasación y quién la paga
- Cuánto cuesta una tasación
- Qué papel tiene la tasación en el préstamo
- Cómo se hace una tasación paso a paso
- Documentación que te pedirán
- Casos que encarecen o complican la tasación
- Ejemplo práctico: vivienda de 200.000 euros
- Qué hacer si la tasación sale más baja de lo esperado
- Errores habituales
- Preguntas frecuentes
- Conclusión
- Fuentes consultadas
1. Qué es la tasación
La tasación es una valoración técnica de un inmueble. La realiza un profesional o una sociedad tasadora, que visita la vivienda, analiza sus características y compara su valor con operaciones similares de la zona. El resultado es un informe que indica el valor de tasación, es decir, el precio que el tasador considera razonable para la vivienda en el mercado.
El informe es un documento técnico, no una oferta de compra ni una garantía de venta. Su función es proteger a la entidad que concede el préstamo, porque si el cliente no paga, el banco puede ejecutar la vivienda para recuperar el dinero. Por eso el valor de tasación determina el límite de financiación.
Hay tres valores que conviene distinguir:
- Precio de compra: lo que acordáis tú y el vendedor.
- Valor de tasación: lo que determina el tasador.
- Valor de mercado: lo que podría pagarse en condiciones normales en un momento dado.
El banco trabaja con el valor de tasación. Si este es inferior al precio de compra, la financiación se reduce, y la diferencia tendrás que cubrirla con ahorros.
2. Quién encarga la tasación y quién la paga
La entidad financiera es quien encarga la tasación, porque es la que necesita la garantía. Sin embargo, el coste suele recaer sobre el cliente, que lo paga normalmente al formalizar la operación.
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece que la tasación debe realizarla una sociedad tasadora independiente y homologada. El banco no puede elegir a un tasador vinculado a él de forma que comprometa la independencia del informe. Además, el cliente tiene derecho a obtener una copia del informe de tasación.
Consejo práctico: pregunta por escrito si la tasación está incluida en la oferta, quién elige la tasadora y si te entregarán copia del informe. Algunas entidades cubren el coste dentro de sus condiciones, y eso puede ahorrarte un gasto relevante.
3. Cuánto cuesta una tasación
El precio de la tasación depende de varios factores: el tipo de inmueble, su superficie, su ubicación, su antigüedad y la complejidad del trabajo. Como orientación, en una vivienda habitual de tamaño medio en España, el coste suele situarse entre 300 y 500 euros.
En viviendas más grandes, singulares o con características especiales, el precio puede subir. En cambio, algunas tasaciones de vivienda pequeña en zonas con mercado sencillo pueden costar algo menos. Son cifras aproximadas: lo que vale es el presupuesto que te entregue la tasadora o la entidad para tu caso concreto.
El precio no suele depender del importe del préstamo ni del precio de compra, sino del trabajo técnico que requiere el inmueble.
4. Qué papel tiene la tasación en el préstamo
La tasación determina cuánto te puede prestar el banco. La referencia habitual es el porcentaje entre el importe del préstamo y el valor de tasación, conocido como LTV (loan to value). Para una vivienda habitual, el límite recomendado por las autoridades supervisoras suele situarse en el 80 %, aunque la entidad puede aplicar condiciones distintas según el perfil del cliente y el tipo de inmueble.
Esto significa que, si la vivienda tiene una tasación de 200.000 euros, el préstamo máximo habitual sería de 160.000 euros, con una entrada de al menos 40.000 euros más los gastos. La cantidad exacta dependerá de tu capacidad de pago, de tus ingresos y de las condiciones de cada entidad.
La tasación también puede afectar a la fecha de la operación, porque su validez tiene un plazo limitado. Pregunta al banco cuánto tiempo es válido el informe, para evitar que caduque antes de la firma.
5. Cómo se hace una tasación paso a paso
Aunque cada sociedad tiene su procedimiento, en general una tasación sigue estos pasos:
- Encargo: la entidad solicita la tasación a la sociedad tasadora.
- Contacto: el tasador se pone en contacto contigo o con el vendedor para fijar una visita.
- Visita: el técnico inspecciona la vivienda, mide la superficie, revisa el estado de conservación y comprueba que los datos coinciden con la documentación.
- Análisis de mercado: compara la vivienda con operaciones similares de la zona, con sus características y ubicación.
- Revisión documental: comprueba la situación registral, urbanística y catastral del inmueble.
- Informe: la tasadora emite el documento con el valor de tasación y sus condiciones.
El proceso suele tardar entre una y dos semanas, aunque puede ser más largo en épocas de mucha demanda o si hay incidencias en la documentación.
6. Documentación que te pedirán
Para que la tasación se haga sin retrasos, conviene tener preparada la documentación del inmueble. Lo habitual es que te pidan:
- Nota simple del Registro de la Propiedad, que muestra la titularidad y las cargas de la vivienda.
- Escritura de compraventa o, si todavía no existe, el contrato de arras.
- Referencia catastral y recibos del IBI.
- Planos o certificado de superficie, si existen.
- Certificado de eficiencia energética, cuando sea obligatorio.
- Licencia de primera ocupación o documentación urbanística, en viviendas de obra nueva o recién construidas.
Si falta algún documento, la tasación puede retrasarse. Pide al vendedor la documentación con antelación y revisa que los datos coincidan: superficie, referencia catastral y titularidad.
7. Casos que encarecen o complican la tasación
Hay situaciones en las que la tasación puede costar más o requerir más tiempo:
- Viviendas de gran tamaño o con superficies complejas, como casas con varias plantas, terrazas amplias o anexos.
- Inmuebles singulares, como viviendas con características históricas, arquitectónicas o de lujo.
- Fincas rústicas o viviendas en el medio rural, donde hay menos operaciones comparables y el análisis de mercado es más complicado.
- Obra nueva o viviendas en construcción, que requieren revisar licencias y certificados.
- Viviendas con cargas, reformas sin licencia o diferencias entre la realidad y el registro, que pueden reducir el valor o impedir la financiación hasta que se corrijan.
Si tu vivienda está en alguna de estas situaciones, pregunta a la entidad antes de encargar la tasación. Así sabrás si el precio y el plazo pueden cambiar.
8. Ejemplo práctico: vivienda de 200.000 euros
Supongamos que compras una vivienda con un precio de compra de 210.000 euros. La entidad encarga una tasación y el informe fija un valor de 200.000 euros. Con un LTV máximo del 80 %, el préstamo máximo sería:
- Valor de tasación: 200.000 euros.
- Préstamo máximo al 80 %: 160.000 euros.
- Diferencia respecto al precio de compra: 50.000 euros, que cubres tú con ahorros o con otros recursos, además de los gastos de la operación.
Si la tasación hubiera salido en 210.000 euros o más, el préstamo máximo habría sido de 168.000 euros, y tu entrada necesaria habría bajado. La diferencia de valor de tasación cambia tu financiación de forma directa.
Este ejemplo muestra por qué la tasación es tan importante: no solo afecta al coste del informe, sino a cuánto dinero tienes que poner de tu bolsillo.
9. Qué hacer si la tasación sale más baja de lo esperado
Si la tasación sale por debajo del precio de compra, tienes varias opciones:
- Pedir la copia del informe y revisar si hay errores en la superficie, las características o los datos del inmueble. Un error de superficie puede cambiar el resultado de forma notable.
- Solicitar una revisión si consideras que el informe no refleja el valor real. Pregunta a la entidad el procedimiento para presentar alegaciones o pedir una segunda valoración.
- Negociar el precio con el vendedor, si la diferencia es razonable y la tasación refleja el mercado.
- Aumentar tu entrada para cubrir la diferencia, si tu presupuesto lo permite.
- Cambiar de entidad si otra tasadora o banco puede ofrecerte una valoración distinta, aunque esto implica un nuevo coste y un nuevo plazo.
No firmes la oferta vinculante sin conocer el valor de tasación y la cantidad que finalmente te prestarán.
10. Errores habituales
Error 1: pensar que la tasación es el precio de venta. Es un valor técnico que el banco usa para calcular la garantía, no un compromiso de compra.
Error 2: no preguntar quién paga la tasación. Algunas entidades la incluyen en sus condiciones, y otras la cobran aparte. Pregúntalo antes de encargarla.
Error 3: olvidar la validez de la tasación. Si el informe caduca antes de la firma, habrá que repetirla y pagar de nuevo.
Error 4: no revisar la superficie. Un dato mal medido puede cambiar el valor tasado y la cantidad que te prestan.
Error 5: no pedir la copia del informe. Tienes derecho a conocer el resultado y a revisarlo.
11. Preguntas frecuentes
¿La tasación es obligatoria para pedir una hipoteca?
Sí. Prácticamente todas las entidades la exigen para conceder un préstamo con garantía hipotecaria, porque es la forma de comprobar el valor de la vivienda.
¿Cuánto tiempo es válida una tasación?
Tiene un plazo limitado de validez, que la entidad debe indicarte. Pregunta antes de encargarla para no tener que repetirla.
¿Puedo hacer yo mismo la tasación?
No. Debe realizarla una sociedad tasadora homologada e independiente. Lo que sí puedes hacer es aportar documentación y preguntar por el procedimiento.
¿La tasación puede bajar aunque el precio de compra sea correcto?
Sí. El tasador compara con operaciones de la zona y puede concluir que el valor es inferior al precio pactado. Por eso conviene conocer el resultado antes de firmar la oferta vinculante.
¿Una tasación barata es señal de algo?
No necesariamente, pero conviene revisar que el informe incluya todos los datos correctos y que la tasadora sea independiente.
12. Conclusión
La tasación cuesta, en una vivienda habitual, unos 300 a 500 euros, pero su impacto va mucho más allá del precio del informe. Determina cuánto te puede prestar el banco y, por tanto, cuánto dinero tendrás que aportar tú. Por eso conviene pedirla con antelación, revisar la documentación, comprobar la validez del informe y conocer el resultado antes de firmar.
Si la tasación sale por debajo de lo esperado, no te precipites: revisa el informe, pregunta por las opciones y reajusta tu presupuesto con calma.
13. Fuentes consultadas
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, sobre la tasación y la independencia del tasador.
- Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, sobre las normas de valoración de inmuebles.
- Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos.
- Banco de España: recomendaciones sobre el límite de la relación entre préstamo y valor de tasación.
Fuentes y enlaces de interés
- Banco de España: recomendaciones sobre la concesión de crédito hipotecario
- BOE: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
- Requisitos para pedir una hipoteca en España en 2026