Guía completa de los gastos que aparecen al pedir, firmar y mantener una hipoteca, con rangos orientativos y un caso práctico.
Por Jaime Torres Febles. Última actualización: 5 de noviembre de 2026.
Aviso: este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni fiscal personalizado. Los importes son orientativos y varían según la vivienda, la entidad, la comunidad autónoma y el notario. Pide siempre presupuesto por escrito y revisa la ficha europea de información normalizada (FEIN) de cada banco antes de firmar.
Guía completa de los gastos que aparecen al pedir, firmar y mantener una hipoteca, con rangos orientativos y un caso práctico.
Por Jaime Torres Febles. Última actualización: 5 de noviembre de 2026.
Resumen rápido
Al comprar una vivienda con hipoteca pagas dos tipos de dinero: la entrada, que cubre parte del precio y los gastos, y los gastos asociados al préstamo, que son los que trata este artículo. En una hipoteca típica de 150.000 euros, los gastos asociados suelen situarse entre 3.000 y 6.000 euros, aunque pueden subir si la comisión de apertura es alta o si la vivienda tiene cargas especiales.
La mayoría de estos gastos son obligatorios, pero no todos tienen el mismo importe ni la misma persona que los paga. Conocerlos con antelación te permite presupuestar mejor y comparar ofertas con más criterio.
Índice
- Qué gastos forman parte de una hipoteca
- Tasación de la vivienda
- Notaría
- Registro de la propiedad
- Impuesto de actos jurídicos documentados
- Gestoría
- Comisión de apertura
- Seguros vinculados a la hipoteca
- Otros gastos que conviene prever
- Ejemplo práctico: 150.000 euros a 30 años
- Cómo reducir los gastos sin perder calidad
- Errores habituales al calcular los gastos
- Preguntas frecuentes
- Conclusión
- Fuentes consultadas
1. Qué gastos forman parte de una hipoteca
Los gastos de una hipoteca se pueden agrupar en tres bloques:
- Gastos de formalización: los que se generan al firmar la escritura y registrar la hipoteca. Son los más importantes: tasación, notaría, registro, impuestos y gestoría.
- Gastos vinculados al préstamo: los que cobra el banco por estudiar, abrir o gestionar la operación, como la comisión de apertura o determinados seguros.
- Gastos de mantenimiento o cancelación: los que aparecen durante la vida del préstamo o al cancelarlo, como comisiones de amortización anticipada, cambios de condiciones o la cancelación registral.
Es importante no confundir estos gastos con los de compraventa de la vivienda, como el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) o el IVA, que se pagan por la compra en sí y no por el préstamo. Si compras una vivienda de segunda mano, el ITP suele rondar entre el 6 % y el 10 % del precio según la comunidad autónoma, y es un gasto muy superior a los de la hipoteca. Este artículo se centra en los gastos del préstamo.
2. Tasación de la vivienda
La tasación es un informe que determina el valor de la vivienda. El banco la exige para calcular cuánto puede prestarte, normalmente un porcentaje del valor de tasación, que suele situarse en torno al 80 % en la primera vivienda.
Precio orientativo: entre 300 y 500 euros en la mayoría de viviendas, con variaciones según el tamaño, la ubicación y la sociedad de tasación. En viviendas singulares o de gran valor puede ser más alto.
Quién la paga: normalmente el comprador, aunque en algunos casos la entidad la incluye en sus condiciones. Pregunta antes de solicitar la hipoteca, porque algunas ofertas la cubren.
Consejo práctico: el banco suele elegir la sociedad de tasación, pero tienes derecho a pedir que te entreguen el informe. Revisa que la superficie y los datos registrales sean correctos, porque un error puede reducir el importe que te prestan.
3. Notaría
La escritura de compraventa y la de hipoteca se firman ante notario. Los honorarios se rigen por un arancel que depende del importe del préstamo, y se suman los gastos de copias, primeras copias y otros trámites.
Precio orientativo para una hipoteca de 150.000 euros: entre 500 y 1.000 euros por la escritura de préstamo, dependiendo del notario y de los documentos adicionales. Si la compraventa y la hipoteca se firman el mismo día, a veces se reduce el coste total.
Consejo práctico: puedes consultar notarios de distintas localidades, porque el arancel es el mismo, pero los suplementos y gastos de copia pueden cambiar. No es obligatorio usar el notario que propone el banco, aunque sí conviene que coincida con el de la compraventa para simplificar.
4. Registro de la propiedad
La hipoteca debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que sea válida frente a terceros. El registrador cobra según un arancel que también depende del importe garantizado.
Precio orientativo: entre 300 y 600 euros para una hipoteca de 150.000 euros, incluyendo la inscripción de la hipoteca y, si procede, de la compraventa.
Dato importante: los aranceles de notaría y registro son públicos. Puedes consultarlos en las webs oficiales de los colegios notariales y del Colegio de Registradores, y calcular tu caso antes de firmar.
5. Impuesto de actos jurídicos documentados
El impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) grava la formalización de la hipoteca en escritura pública. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, así que el tipo aplicable depende del territorio.
Rango orientativo: entre el 0,5 % y el 2 % del importe del préstamo, según la comunidad. Para 150.000 euros, eso supone entre 750 y 3.000 euros, lo que lo convierte en uno de los gastos más importantes.
En Canarias: el régimen fiscal es distinto al de la península, y el tipo de AJD aplicable debe confirmarse con la Administración tributaria canaria o con el notario antes de firmar, porque no conviene calcularlo por aproximación.
Quién lo paga: la norma general es que lo pague el prestatario, es decir, el cliente. Sin embargo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha cambiado criterios en los últimos años, y en algunos supuestos el pago corresponde al banco. Este punto se explica con detalle en el artículo sobre quién paga los gastos de la hipoteca, al que puedes acceder desde la categoría de derechos y legal.
6. Gestoría
La gestoría se encarga de presentar los impuestos y gestionar la documentación ante las administraciones y el registro. No siempre es obligatoria, pero muchas personas la contratan para evitar errores.
Precio orientativo: entre 150 y 300 euros por la gestión de la liquidación de impuestos y las presentaciones.
Consejo práctico: pide un presupuesto cerrado que incluya todas las presentaciones, porque algunas gestorías cobran por separado cada trámite.
7. Comisión de apertura
La comisión de apertura es el porcentaje que el banco cobra por estudiar y formalizar el préstamo. Se aplica sobre el capital concedido, y es uno de los conceptos que más varía entre entidades.
Rango habitual: muchas entidades la fijan en torno al 1 % del importe, aunque hay ofertas con comisión reducida o sin comisión. En un préstamo de 150.000 euros, un 1 % equivale a 1.500 euros.
Cómo comprobarla: aparece en la oferta vinculante y en la FEIN, dentro del apartado de comisiones. Si no la ves, pregunta por escrito antes de seguir adelante.
Por qué importa: la comisión de apertura cuenta en la TAE, así que una oferta con tipo bajo y comisión alta puede salir más cara de lo que parece. Para entenderlo mejor, consulta el artículo sobre la diferencia entre TAE y TIN.
8. Seguros vinculados a la hipoteca
La ley exige que el inmueble esté asegurado mientras dure la hipoteca, normalmente con un seguro de daños del hogar que cubra al menos el valor de reconstrucción de la vivienda. El banco puede exigir que la póliza esté a su nombre como beneficiario.
Seguro de hogar: entre 150 y 400 euros al año, según la vivienda, la cobertura y la aseguradora. Muchas entidades ofrecen una rebaja del tipo si lo contratas con ellas, y eso también cambia el coste real.
Seguro de vida: no siempre es obligatorio. Algunas ofertas lo exigen para aplicar tipos rebajados, mientras que otras lo dejan como opcional. Pregunta si es condición para la oferta o si puedes prescindir de él.
Consejo práctico: compara el seguro vinculado con varias aseguradoras con las mismas coberturas. Un seguro que cuesta 100 euros más al año supone 3.000 euros a lo largo de 30 años.
9. Otros gastos que conviene prever
Hay algunos gastos que no aparecen en la primera oferta pero que pueden surgir durante el proceso:
- Tasación de nuevo si el banco la rechaza o si cambias de entidad.
- Copias de escrituras adicionales, que cada notaría cobra por separado.
- Cancelación registral cuando terminas de pagar la hipoteca, que tiene un coste pequeño pero hay que tenerlo en cuenta.
- Comisión de cancelación anticipada si amortizas por completo antes de tiempo. En la variable la ley limita o prohíbe esta comisión, pero en algunas fijas puede aplicarse un límite.
- Gastos de subrogación si cambias de banco en el futuro. La ley reduce las comisiones, pero no elimina los gastos de notaría y registro.
10. Ejemplo práctico: 150.000 euros a 30 años
Para ver el conjunto, calculemos los gastos de una hipoteca de 150.000 euros con valores orientativos. Los importes son aproximados y deben sustituirse por los reales de tu operación.
| Concepto | Rango orientativo | Valor de ejemplo |
|---|---|---|
| Tasación | 300 a 500 € | 350 € |
| Notaría (escritura de hipoteca) | 500 a 1.000 € | 800 € |
| Registro de la propiedad | 300 a 600 € | 450 € |
| Impuesto de actos jurídicos documentados (1,2 %, ejemplo) | 750 a 3.000 € | 1.800 € |
| Gestoría | 150 a 300 € | 200 € |
| Comisión de apertura (1 %) | 0 a 1.500 € | 1.500 € |
| Seguro de hogar, primer año | 150 a 400 € | 250 € |
| Total aproximado | 2.150 a 7.300 € | 5.350 € |
Con estos supuestos, los gastos suponen unos 5.350 euros, es decir, cerca del 3,6 % del capital prestado. Si el banco no cobra comisión de apertura, el total baja hasta unos 3.850 euros. Si el AJD es del 2 % y la comisión es del 1,5 %, el total puede superar los 7.000 euros.
Este ejemplo muestra por qué conviene pedir un presupuesto desglosado antes de firmar. Dos ofertas con el mismo importe pueden tener gastos muy distintos.
11. Cómo reducir los gastos sin perder calidad
Hay varias formas legítimas de reducir el coste de la operación:
- Pide la comisión de apertura por escrito y negocia su reducción o eliminación. Muchas entidades la rebajan si el cliente lo solicita.
- Compara el seguro de hogar con el que ofrece el banco, con las mismas coberturas.
- Pregunta por la tasación incluida en la oferta, porque algunas entidades la cubren.
- Firma escritura de compraventa e hipoteca el mismo día en la misma notaría, para simplificar trámites.
- Revisa el AJD aplicable en tu comunidad y pregunta si el banco lo asume en tu caso concreto.
- Pide presupuestos a dos o tres gestorías y compara el precio cerrado, no el precio por trámite.
12. Errores habituales al calcular los gastos
Error 1: calcular solo la entrada. La entrada cubre parte del precio, pero los gastos de hipoteca hay que pagarlos además. Una entrada justa puede quedarse corta si no reservas dinero para esto.
Error 2: fijarse solo en la cuota. Una cuota baja puede esconder una comisión alta o un seguro caro. Mira el coste total.
Error 3: no pedir la FEIN. Es el documento que permite comparar gastos de forma homogénea. Sin ella, la comparación es mucho más difícil.
Error 4: suponer que todos los gastos son iguales en todas partes. El AJD, el arancel de notaría y las tasaciones cambian según el territorio y la vivienda.
Error 5: olvidar la reserva para imprevistos. Si la tasación sale más baja de lo esperado o el banco reduce el importe, puede faltar dinero para cubrir los gastos. Conviene tener una reserva.
13. Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta en total una hipoteca de 150.000 euros?
Depende de la comunidad, la comisión de apertura y el seguro. Como orientación, entre 3.000 y 6.000 euros para la mayoría de casos, sin contar los impuestos de la compraventa.
¿Los gastos de hipoteca se pueden financiar con el préstamo?
En general, la entidad financia el capital de la vivienda, pero no siempre los gastos. Algunas ofertas incluyen parte de los gastos dentro del préstamo, aunque eso aumenta el capital y el total de intereses.
¿Qué gastos desgrava la hipoteca en la renta?
La deducción por vivienda habitual ya no existe para las hipotecas firmadas desde 2013. Para saber si puedes deducir algún gasto, consulta el artículo sobre hipoteca y declaración de la renta, o un asesor fiscal.
¿Puedo pedir un presupuesto de gastos antes de firmar?
Sí, y es recomendable. Pide la oferta vinculante, la FEIN y los presupuestos de notaría, registro y gestoría con antelación.
14. Conclusión
Los gastos de una hipoteca no son un detalle menor. En una operación típica suponen entre el 2 % y el 4 % del capital, y pueden ser más altos si hay comisión de apertura o si el impuesto es elevado. La clave es conocerlos desde el principio, pedirlos por escrito y compararlos entre ofertas.
Si reservas dinero para estos gastos y revisas la oferta con calma, evitarás sorpresas en la firma.
15. Fuentes consultadas
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
- Aranceles de los notarios y de los registradores de la propiedad, publicados en sus páginas oficiales.
- Normativa autonómica sobre el impuesto de actos jurídicos documentados.
- Banco de España: información sobre la ficha europea de información normalizada.
Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento profesional personalizado. Antes de firmar una hipoteca, pide presupuestos por escrito y consulta con un asesor independiente.